A lakáskiadás számtalan buktatója sok ember kedvét elveszi attól, hogy bérbeadja az ingatlanát. Gyakran inkább hónapokig, vagy akár évekig áll üresen egy lakás, mert így legalább nem lakják le. Igaz, bevételt sem hoz…
Összeállítottunk néhány tipikus kockázatot és ezek megoldási lehetőségeit, hogy a bérbeadás (egyébként létező) kockázatait minél jobban le tudd csökkenteni, és megérje bérbeadni a lakásod.
Ez egy létező kockázat, amelyre (részben) megoldást jelenthet a megfelelő mértékű óvadék szerződéskötéskor.
Azért részben, mert nagyobb károkozást nem képes fedezni 2-3 havi bérleti díjnak megfelelő óvadék, mindenesetre ekkora összegnek azért már van akkora visszatartó ereje, hogy a bérlő odafigyeljen a tulajdonodra.
Az óvadék elsősorban a nyilvánvaló rongálás, károkozás vagy gondatlan használat miatti többletköltségedet hivatott fedezni, azonban érdemes kicsit előre gondolkodni és elérni, hogy a bérlő a lakás általános rendben tartásával, apró odafigyeléssel is segítsen kordában tartani az avulás miatti költségnövekedésedet.
Ennek érdekében mi bele szoktuk írni a bérleti szerződésbe, hogy konkrétan milyen módon köteles a bérlő gondoskodni a lakás és berendezéseinek állapotának megőrzéséről.
Például beleírjuk, hogy a klíma berendezést köteles évente legalább 1 alkalommal tisztítani. Ezt általában mi intézzük, azonban a bérlőtől el lehet kérni ennek díját, ha ezt előre kikötjük a szerződésben. Másik példa a mosógép. Érdemes kötelezni a bérlőt arra, hogy rendszeresen, például havonta egy alkalommal tisztítsa át a gépet egy rövid mosóprogrammal, trisó segítségével, üresen járatva a gépet. Hasonlóan célszerű a csaptelepek rendszeres vízkőmentesítésére is kötelezni a bérlőt. Ahol ezt ritkán vagy szinte egyáltalán nem végzik el, egy hosszabb bérleti időszak után kifejezetten kellemetlen meglepetést tud okozni a hónapok (évek?) alatt lerakódott vízkő.
Ugyanígy a WC tartály vízkőmentesítését is érdemes rendszeresen elvégeztetni, nem is beszélve a vizes helyiségekre való fokozott odafigyelésről. A konyhában, fürdőszobában a rendszeres vízkőmentesítésen túl nagyon célszerű, ha a bérlő odafigyel a konyhapultról a front lapokra csordogáló vízre, ami segít a konyhabútor állagának megőrzésében. A laminált padló tisztán tartását is érdemes rögzíteni. Sokan jó nagy adag vízzel, a felmosófejet alig kicsavarva mossák fel a laminált padlót, ami tipikusan néhány év alatt így gyakran felázik a padlólapok közötti hézagokba bejutó víz miatt. Arra is érdemes felhívni a bérlő figyelmét, hogy időben jelezze a bútorok, berendezések meghibásodását, hogy még időben gondoskodjunk a javításukról. Egy meglazult kilincs vagy fogantyú helyrehozása 5 perces feladat, a födémre rögzített függönykarnis csavarának kilazulása is gyorsan megoldható. Ha azonban sokáig elmaradnak ezek az apró javítások, a használat során idővel egyre nagyobb az esély arra, hogy letörik, hamarabb elhasználódnak ezek a kilazult alkatrészek. A függöny karnis csavarja kiszakad a falból (csavarozás helyett fúrhatsz egy teljesen új lyukat), a nyikorgó hanggal karbantartásért „kiáltó” mosógép tönkremegy, a kezdetben enyhén csöpögő csap idővel leáztatja a konyhaszekrényt…
Jobb ezeket még az elején elkapni, mint utólag, magasabb költséggel és idő ráfordítással helyrehozni, cserélni, pótolni a rossz berendezéseket, gépeket, felszereléseket.
Fontos megjegyezni, hogy a bérlő csak a nem körültekintő használat miatt keletkező károkért tartozik felelősséggel. A rendes használat miatt bekövetkező elavulás költségét nem kérhetjük rajta számon. Erre saját magunknak kell előre céltartalékot képezni, ami számításaink szerint a bérleti díj mintegy 10%-a lehet optimálisan.
Indexált (inflációkövető) óvadék – kifejezetten ajánlott hosszú távú bérlők esetén
Fontos, hogy az óvadék is – hasonlóan a bérleti díjhoz – kövesse az áremelkedést, már amennyire az éppen aktuális piaci helyzet engedi.
Így ha egy bérlő évekig lakja a lakást, a beköltözéskor fizetett óvadék is fokozatosan emelkedik, (részben) lépést tartva így a költségek emelkedésével.
A bérleti szerződésben tehát érdemes kikötni az óvadék indexálását is, mert több év bérleti időszak után az évekkel korábban befizetett óvadék egyre kevesebbet ér.
A legnagyobb biztonságban akkor vagy bérbeadóként, ha a bérleti szerződést közokiratba foglaljátok, így a bérlő fizetési késedelme vagy a bérleti szerződés azonnali felmondására indokot adó körülmény (például bérleti díj fizetésének elmulasztása) esetén nem kell bírósági útra terelni az ügyet, mert a közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés rendelkezései azonnal, bírósági ítélet nélkül is végrehajthatóak.
Ezt egészíti ki a bérlő által adott kiürítési nyilatkozat, amelynek értelmében a bérlő vállalja, hogy a szerződés bármilyen okból történő megszűnése esetén elköltözik az ingatlanból.
Mi ezt további két biztosítékkal szoktuk kiegészíteni:
Ezek nekünk eddig beváltak, de természetesen az élet és a mindennapi gyakorlat mindig tartogathat váratlan fordulatokat.
Gyakran már néhány hónap után sem emlékszünk pontosan, milyen állapotban voltak a berendezési tárgyak (kivéve ha teljesen újak voltak a beköltözéskor), mennyire volt tiszta (vagy épp maszatos, foltos) a fal, karcos volt-e a szekrény ajtó…
Érdemes részletesen, aprólékosan dokumentálni (fotókkal, videóval, szöveges leírásokkal) a lakás átadáskori állapotát, hogy kiköltözéskor minimalizáljuk a vitás helyzeteket.
A közjegyzői okiratba foglalt szerződés, az óvadék, az átadáskori állapot pontos dokumentálása, a kiköltözési nyilatkozat mind mind alkalmas arra is, hogy kiszűrje a problémás bérlőjelölteket, hiszen ilyen biztosítékok mellett viszonylag jól védve van a bérbeadó, a bérlő pedig kötelezhető a szerződésben foglaltak betartására.
Mindezeken túl be lehet még építeni további biztosítékokat, amivel még jobban szűrhetjük a bérlőjelölteket. A bankszámlakivonat és a munkáltatói igazolás (esetleg akár NAV nullás igazolás) bekérése például kiválóan alkalmas arra, hogy még jobb eséllyel rostáljuk ki a potenciálisan fizetési nehézségekbe ütköző jelölteket.
És ha még biztosabbra szeretnél menni, figyelmedbe ajánljuk azt a Nyugat-Európában többfelé alkalmazott gyakorlatot, hogy a bérlő hozzon magával egy írásos ajánlást is, amelyben leendő bérlőnkért munkáltatója, rokona, ismerőse írásban „áll helyt” érte.
Habár ez itthon még kevésbé működik, a fenti biztosítékok alkalmazásával már jó eséllyel nyugodtan alhatsz.
Ha egyáltalán nem szeretnél a bérlőkereséssel és a kapcsolódó adminisztrációval foglalkozni, keress minket bizalommal!