Egy lakásfelújítás előtt a legtöbben elsősorban a burkolatok, a konyha, a fürdőszoba felújítására koncentrálnak. Azonban még a leggondosabban előkészített felújítás során is előfordulhatnak olyan váratlan helyzetek, amelyek plusz költséget, csúszást vagy akár a teljes koncepció újragondolását eredményezik.
A jó hír, hogy ezeknek a problémáknak egy része előre felderíthető. Ha tisztában vagy a leggyakoribb buktatókkal, sok kellemetlenséget és felesleges kiadást spórolhatsz meg magadnak.
Mutatjuk azt az öt meglepetést, amellyel lakásfelújítás során a leggyakrabban találkozhatnak a tulajdonosok.
Sokan kizárólag a saját lakás állapotát vizsgálják meg vásárlás vagy felújítás előtt.
Pedig legalább ennyire fontos a társasház műszaki állapota és pénzügyi helyzete is. Előfordulhat, hogy a társasház felújítási alapja gyakorlatilag üres, ezért a közeljövőben nem várhatók jelentős (vagy akár hosszú távon nélkülözhetetlen) korszerűsítések.
Ilyenkor hiába készül el egy modern, magas színvonalon felújított lakás, a ház továbbra is olyan problémákkal küzdhet, mint például:
Ez hosszabb távon nemcsak kényelmetlenséget jelenthet, hanem a lakás értékét is befolyásolhatja. Egy szépen felújított lakás piaci megítélését ugyanis mindig meghatározza az épület általános állapota is.
Érdemes már a vásárlás vagy a felújítás megkezdése előtt tájékozódni a társasház pénzügyi helyzetéről, a felújítási alapról és a tervezett beruházásokról.
Az elmúlt években jelentősen megnőtt az elektromos energiaigény egy átlagos lakásban.
Egy régebbi ingatlant gyakran még arra terveztek, hogy egyszerre működjön néhány lámpa, egy hűtő, egy mosógép és egy gáztűzhely. Ezzel szemben ma már egy felújítás során arra is kell gondolni, hogy milyen kapacitás igénye lesz az indukciós vagy elektromos főzőlapnak, elektromos sütőnek, mosogatógépnek, szárítógépnek és klímaberendezésnek.
Ilyenkor könnyen kiderülhet, hogy a lakás elektromos hálózata nem bír el ilyen térhelést, a rendelkezésre álló teljesítmény pedig nem elegendő.
Ez különösen akkor okozhat problémát, ha a felújítás részeként a gáztűzhely helyére elektromos vagy indukciós főzőlap
kerül, illetve klímát is szeretnél telepíteni a nagyobb komfort érdekében.
A szükséges teljesítménybővítés nem minden esetben egyszerű vagy gyors. Előfordulhat az is, hogy a lakáson belüli vezetékek korszerűsítése még nem oldja meg a problémát, mert a társasház közös helyiségeinek elektromos hálózata
is korlátozza a lehetőségeket.
Ezért az elektromos igényeket már a tervezési szakaszban, előre érdemes felmérni, nem pedig akkor, amikor elkészült az új konyhabútor, és megérkeztek a nagy teljesítményű készülékek.
Az egyik leggyakoribb elképzelés régebbi lakások felújításánál az alaprajz átalakítása.
Sokan szeretnének például amerikai konyhás nappalit kialakítani azért, hogy egy külön hálószobát nyerjenek a lakásban. A szűk terek növelése és a benapozottság javítása érdekében indokolt lehet bizonyos válaszfalak bontása is, mint azt egyik, nagy alapterületű lakásunk felújítása során is megtettük. Gyakran lehet cél továbbá a nappali vagy az étkező tágasabbá tétele az előszoba vagy a közlekedő válaszfalainak bontásával.
Előfordul azonban, hogy amit első ránézésre válaszfalnak gondolnak, az valójában tartófal vagy más
statikai szerepet betöltő szerkezet. Ebben az esetben a fal bontása vagy egyáltalán nem lehetséges, vagy csak komoly statikai tervezés,
engedélyezés és jelentős többletköltség mellett valósítható meg.
Ha bizonytalan vagy, mindenképp hívj statikust, illetve kérd el a társasház tervrajzait, hogy egyértelműen kiderüljön, mely falak bonthatók és melyek nem.
Gyakori példa, amikor egy szűk konyha-étkező és egy szomszédos helyiség egybenyitásával szeretnének egy tágas, napfényes, élhető amerikai konyhás nappalit és étkezőt kialakítani. Ha
azonban a két helyiséget elválasztó fal tartószerkezeti szerepet tölt be, ez az elképzelés nem biztos,
hogy megvalósítható.
Ráadásul a konyha áthelyezésénél nemcsak a falak helyzetét kell figyelembe venni. A víz- és
szennyvízvezetékek kialakítása, a páraelszívás, valamint az elektromos csatlakozások elhelyezése is
előzetes átgondolást és tervezést igényel.
Ezért minden, akár kevésbé jelentős(nek tűnő) alaprajzi módosítás előtt érdemes gondosan megvizsgálni a lehetőségeket, akár statikus vagy tervező szakember bevonásával.
Sok lakás kívülről jó állapotúnak tűnik.
A festés, az új burkolatok vagy a modern konyha azonban könnyen elviheti a szemünket olyan lényeges hibáról, mint az évtizedek alatt rossz állapotúvá porladt falak – amelyek sokszor nem is festhetőek hagyományos módon, csak mélyalapozóval. Ez jó ha még azelőtt kiderül, hogy a friss festést ledobja az elöregedett, porladó fal vagy mennyezet.
Az elektromos és vízvezetékek valódi állapota is csak bontás után derül ki, miután előbukkannak az öreg vezetékek és csövek. Ez gyakran okoz kellemetlen pillanatokat régi lakások felújításakor.
Ezek a problémák nemcsak plusz költséget jelentenek, hanem a munkafolyamatokat is átrendezhetik. Ha például a falak megnyitása után kiderül, hogy a teljes elektromos vagy vízvezetékrendszert cserélni kell, az hatással lehet a burkolás, a festés és a konyha beépítésének időpontjára is. A javításokat azonban sohasem érdemes megspórolni. Egy frissen felújított lakás értékét és biztonságát nagymértékben meghatározza, hogy a burkolatok mögött található vezetékrendszerek milyen állapotban vannak.
Sokan úgy gondolják, hogy a felújítás legnagyobb kihívását kizárólag a műszaki feladatok és a kivitelezők összehangolása jelenti. A gyakorlatban azonban gyakran a társasházi környezet vagy a hulladék elszállítása is okozhat kellemetlenséget.
Akadékoskodó lakók egy társasházban
Előfordulhat, hogy valamelyik lakó folyamatosan kifogásolja a munkavégzést, panaszt
tesz a zaj miatt, vagy minden apróbb problémából konfliktust próbál kialakítani.
A felújítás során légy tekintettel a házirendben foglalt szabályokra, valamint a társasházi SZMSZ-re, amelyben szintén szoktak rendelkezni a munkavégzési időszakokról, zajjal járó munkálatok engedélyezett időintervallumáról.
Érdemes a felújítás előtt tájékoztatni a lakókat a várható munkálatokról, így jó benyomást keltve megspórolhatunk konfliktusos, feszült pillanatokat.
Nem lehet a ház közelében konténert elhelyezni
A bontási munkák során keletkező törmelék elszállítása szintén okozhat váratlan nehézséget. Előfordulhat, hogy nincs megfelelő hely a konténer számára, közterület-használati engedély szükséges, a társasház nem járul hozzá az udvari elhelyezéshez vagy a környék adottságai miatt a konténer nem helyezhető el közvetlenül az épület közelében. Az is gyakori eset, hogy a teherautó nem tudja biztonságosan megközelíteni a kijelölt területet. Mindezek következtében a bontási törmeléket nagyobb távolságra kell kézzel vagy kisebb eszközökkel elszállítani, ami jelentősen növelheti a munkavégzés idejét és költségét.
Ezért a konténer elhelyezésének és megközelíthetőségének lehetőségét is célszerű még a bontás megkezdése előtt tisztázni.
A felsorolt meglepetések egy része nem kizárólag azért következik be, mert az ingatlan rossz állapotban van. Sokszor az elégtelen előkészítés, a túl gyors döntés vagy egy fontos vizsgálat kihagyása vezet oda, hogy a probléma csak a munkálatok megkezdése után derül ki.
Nem beszélnek a közös képviselővel a lakás megvásárlása előtt
Gyakori hiba, hogy a vásárló kizárólag az eladó vagy az ingatlanközvetítő információira támaszkodik, és nem keresi meg a közös képviseletet. Pedig érdemes lenne még a döntés előtt megkérdezni például ezeket:
Ezek az információk jelentősen befolyásolhatják, hogy valóban jó döntés-e az adott lakás megvásárlása
és felújítása.
Megoldási javaslat: a vásárlás előtt beszélj a közös képviselővel, és lehetőség szerint kérj betekintést a
társasház közelmúltbeli közgyűlési jegyzőkönyveibe is. Ezekből kiderülhet, milyen problémákról, felújítási célokról egyeztettek korábban, és láthatod a tulajdonostársak hozzáállását illetve lehetőségeit a ház állapotának megőrzésére, korszerűsítésére vonatkozóan.
Nem visznek magukkal szakembert az ingatlan felmérésére
Egy frissen festett vagy szépen berendezett lakás könnyen jobb állapotúnak tűnhet, mint amilyen
valójában. Laikusként nehéz megállapítani többek között:
Egy tapasztalt műszaki szakember vagy felújítással foglalkozó szakértő már a vásárlás előtt felismerhet
olyan jeleket, amelyek később komoly többletköltséget okoznának.
Megoldási javaslat: még az ajánlattétel előtt nézesd meg a lakást szakemberrel. Egy előzetes műszaki
felmérés költsége eltörpülhet ahhoz képest, amit egy teljes vezetékcsere, statikai probléma vagy rejtett vizesedés később jelenthet. Az alaprajzi elképzelést kész tényként kezelik. Sokan már a lakás megvásárlása előtt pontosan elképzelik, melyik falat bontják ki, hová kerül a konyha, és hogyan alakítanak ki egy újabb hálószobát.
A probléma akkor jelentkezik, ha ezek az elképzelések nem műszaki felmérésen, hanem pusztán az alaprajz vagy a helyszíni benyomás alapján születnek.
Mielőtt egy alaprajzi átalakításra építve születik meg a vásárlási döntés, tisztázni kell:
Egy plusz hálószoba valóban növelheti a lakás használhatóságát és értékét, de csak akkor, ha az
átalakítás műszakilag és szabályosan is megvalósítható.
Megoldási javaslat: az új alaprajzot még a kivitelezés előtt egyeztesd tervezővel, statikussal és szükség
esetén gépészeti szakemberrel. Így még időben kiderülhet, hogy az elképzelés módosításra szorul-e.
Nem képeznek tartalékkeretet a rejtett hibák elhárítására
A felújítási költségvetést sokan kizárólag a látható és előre tervezhető munkák alapján állítják össze.
Ha azonban a bontás után kiderül, hogy teljes vezetékcserére, vakolatjavításra vagy más szerkezeti beavatkozásra van szükség, a költségek gyorsan megemelkedhetnek.
Megoldási javaslat: a tervezett felújítási összegen felül különíts el tartalékkeretet a rejtett hibák és a
váratlan munkák fedezésére. Ennek pontos mértéke mindig az ingatlan korától, állapotától és a felújítás
mélységétől függ, de régebbi lakások esetében különösen fontos, hogy ne a teljes rendelkezésre álló
keretet oszd szét előre.
Nem ellenőrzik az elektromos kapacitást
Gyakori hiba, hogy az új elektromos berendezéseket a konyhabútorral és az enteriőrrel együtt
megtervezik, de csak később derül ki, hogy a lakás hálózata nem képes azokat biztonságosan
kiszolgálni.
Az indukciós főzőlap, az elektromos sütő, a klíma és más nagy teljesítményű berendezések együttes
használata már jelentős terhelést jelenthet.
Megoldási javaslat: még a berendezések kiválasztása előtt vizsgáltasd meg villanyszerelővel a lakás
hálózatát, a rendelkezésre álló teljesítményt és a bővítés lehetőségét. A társasházi gerinchálózat
állapotáról is érdemes tájékozódni.
Nem egyeztetik előre a társasházi és logisztikai feltételeket
Szintén gyakori hiba, hogy csak a munkálatok kezdetén derül ki:
Ha ezeket a kérdéseket nem tisztázzák előre, a kivitelezés már az első napokban csúszásba kerülhet.
Megoldási javaslat: a bontás és az anyagbeszállítás előtt egyeztess a közös képviselővel, a kivitelezővel
és szükség esetén a közterület használatáért felelős hatósággal. Külön érdemes megvizsgálni, hogy a konténert hová lehet elhelyezni, és a teherautó hozzáfér-e a kijelölt területhez.
Nem készülnek fel a lakókkal való kommunikációra
Egy felújítás zajjal, porral, sittszállítással és fokozott forgalommal járhat. Ha a lakókat semmilyen módon
nem tájékoztatják, könnyebben alakulhatnak ki konfliktusok.
Megoldási javaslat: a munkálatok megkezdése előtt helyezz ki rövid tájékoztatást a várható
időtartamról, a zajjal járó munkák időpontjáról és egy elérhetőségről. Ez nem old meg minden problémát, de csökkentheti a feszültséget, és azt mutatja, hogy figyelembe veszed a többi lakó érdekeit
is.
A legtöbb váratlan helyzet nem teljesen kiszámíthatatlan. Minél alaposabb az előkészítés, annál kisebb az esélye annak, hogy a felújítás közben derüljenek ki olyan problémák, amelyek jelentősen módosítják a terveket vagy a költségvetést.
Érdemes még a munkálatok előtt:
Egy jól előkészített lakásfelújítás nem feltétlenül lesz teljesen mentes a váratlan helyzetektől, de a problémák jelentős része megelőzhető vagy kezelhető. Ez nemcsak a költségeket és a csúszás kockázatát csökkenti, hanem abban is segít, hogy a felújítás végén valóban olyan otthon vagy befektetési célú ingatlan készüljön el, amilyet eredetileg terveztél.
Keress minket bizalommal és egyeztessünk az elképzeléseidről!